住宅ローンの種類と選び方

住宅ローンの種類と選び方

今、住宅ローンは、様々な金融機関からたくさんの商品が出ていて、どれにすればいいか悩んでしまいますよね。
千葉県で注文住宅を建てようとしている方々の事情は、もちろん様々に異なりますので、ここで「この商品が絶対にオススメ!」と申し上げることは、残念ながらできません。
そこで、どの住宅ローンがいいかを皆さん自身が選ぶことができるように、住宅ローンの基礎知識や選ぶポイントをご紹介します。

まずは、住宅ローンの種類についてです。
住宅ローンを返済方法で分けると、「元利均等型」と「元金均等型」の2種類になります。
メリットで見ると、「元利均等型」は返済計画が立てやすく、「元金均等型」は返済する総額が少なくてすみます。
先の見えない時代ですから、少しでも将来の負担を軽くしたい方は、がんばって最初にガンガン払っていく「元金均等型」を選ぶという手もありますね。

次に、金利別のタイプで分けてみましょう。

  1. 全期間固定金利型: 借入期間中、融資実行時の金利がずっと変動しない。最も金利が高い。
  2. 変動金利型: 融資実行時の金利が半年ごとに見直される。金利がもっとも低い。
  3. 固定金利選択型: 融資実行時の金利の見直し時期を、3年、5年、10年など選べる

かつての主流は、上記の「固定金利選択型」でしたが、現在では「変動金利型」を利用する方が大半を占めています。
国土交通省の調査によれば、民間金融機関の住宅ローン貸出動向は、2005年に半数近く占めていた、金利見直しが3年以下の「固定金利期間型」が、2011年に6.7%まで激減しています。代わりに、2007年までは全体の30%以下だった「変動金利型」が2008年度から急上昇し、2011年度には6割を占めているのです。
国土交通省「住宅市場動向調査報告書」より)
低金利に慣れてしまった今、いつか金利が上がることで総支払額が増加するリスクよりも、今現在で最も総支払額が少ない「変動金利型」に人気が集まっているようです。

でも、本当に「変動金利型」を選ぶのが正解なのでしょうか?

じつはかつてない低金利の全期間固定金利型

低金利に慣れきっている今、もはや金利が上昇するなんてことは、あり得ないと思っていませんか。
でも、少し過去まで遡って金利をみてみましょう。
すると、この25年のうちで、金利がなんと、8.5%だったこともあるんです。
「そんな高金利のピーク時の話は極端だ」とおっしゃる方もいるでしょう。
では、この25年の金利を平均してみましょう。すると大体4%くらいになるのです。
ですから、今現在が異常な低金利で、ここ何年で金利が上昇し、何倍にもなるかもしれない、という見方もできるわけです。

そのように、「全期間固定金利型」以外の住宅ローンでは、金利がアップするリスクがあります。とくに「変動金利型」は半年ごとに金利が見直されるため、すぐに毎月の支払額アップにつながってしまいます。
「全期間固定金利型」の金利が支払期間が35年でも2%程度だったら、上で紹介したここ25年の平均4%ということを考えれば、じつはすごいことなのです。

支払期間が長いからオススメはフラット35

つい金利ばかりに目がいってしまいがちですが、住宅ローンは、支払期間が長いということにも注目する必要があります。
そこを踏まえると、「全期間固定金利型」のフラット35はお勧めできます。
フラット35は、最長35年までの長期金利固定ローンです。
金利は各金融機関で決められるので、今現在は1.370%~1.990%(リアルタイムの金利はこちらをご覧ください)。毎月見直しされるので、利用する前に金融機関で必ず確認してくださいね。
現状が続くなら、低金利かつ低リスクのフラット35を中心に住宅ローンを検討するのがいいでしょう。

フラット35の注意点としては、建物の引き渡しから融資実行までに期間が空いてしまうということです。
お引き渡しの際には残金を決済しなければなりませんが、住宅ローンが間に合わないとつなぎ融資を検討しなければならなくなります。他の住宅ローンでも同じようなことが起こる可能性があるので、頭に入れておきましょう。

限度額まで借りて大丈夫?

住宅ローンでいくら借りるかをどうやって決めればいいのでしょう。
多くの場合は、「せっかく家を建てるのだから、資金を惜しんで後悔したくない」などと、借りられる限度額まで借りようと考える人がたくさんいます。

  1. 金融機関で、ご自身の年収や勤続年数でいくらまで借りられるか調べる
  2. 金融機関から借りられる限度額を予算として住宅会社や土地を探す
  3. 金融機関から借りられる限度額で住宅ローンを利用し家を建てる

金融機関も仕事ですから、返済してもらえる見込みがちゃんと立つ金額を融資しているはずです。
でも、金融機関が貸してくれる金額がムリなく払える金額とは限りません。
その金額は、もしかしたら、「ローンを払ったら毎月ギリギリ生活していくのがやっと」という限度額なのかもしれません。

まず、ライフプランから資金計画をつくる

では、いくらまで借りるのが正解なのでしょうか。
よく言われる「目安」は、ローンの年間返済額が年収の25%以下、という説です。


年収600万円の会社員の方の場合

600万円 × 25% = 150万円/年
150万円 ÷ 12か月 = 12.5万円/月

つまり、年収600万円でムリなく返済できる金額は、毎月12万5千円以内が目安ということになります。

でも、よく考えてみてください。
生活環境やライフスタイルは、ご家庭によってまったく異なります。同じ年収でも生活が変われば、出費も家庭ごとに異なりますよね。
だからこそ、住宅ローンで借りる金額は、将来までのライフプランを整理して、その上でムリなく支払っていける資金計画を立てる必要があるのです。

ライフイベント表とキャッシュフロー表で将来の支出をイメージ

家族構成など、現在のライフスタイルから将来の支出について考えていきます。
生活費はもちろん、長期の住宅ローンなら退職後や老後になってから必要なお金まで計算に入れる必要があります。
人生にはお金のかかるイベントがいろいろとあります。
お産を予定していれば出産費用、お子さんの入学費や学費、お子さんの結婚費用、車の買い換え費用。家族旅行に行くこともあるでしょう。
こうしたイベントを予想して整理し、支出をまとめていくわけです。

将来やってくる、お金のかかるイベントを、紙に書き出して、年表のようなライフイベント表としてまとめてみましょう。
そしてもう1つ、将来の収入・支出予想をまとめたキャッシュフロー表をつくってみましょう。
ライフイベント表とご家庭のキャッシュフロー表を作り、将来の支出をイメージしてから、毎月ムリなく返済できる金額を決めましょう。
重要なのは、住宅ローンありきではなく、住宅ローンが将来のライフイベントに影響を与えないよう意識して借りるということなのです。