注文住宅を建てる土地探し、土地選びで失敗しないためのポイント

注文住宅を建てる土地探し、土地選びで失敗しないためのポイント

一戸建てを建てようと思ったとき、あなたが住みたい地域に、都合のいい土地を見つけなければなりません。
家自体は理想のものができたとしても、地盤に問題があったり周辺環境が悪かったら、せっかく建てた注文住宅も台なしになってしまいます。
千葉県、茨城県は、自然が豊かで都心へのアクセスもよく、良い家を建てられる場所がたくさんあります。でも、ここぞと思った町で良い土地を探すにはどうしたらいいか、迷ってしまうことと思います。
今回は、新築一戸建てを建てる土地を探す、土地を選ぶときに気をつけたい重要なポイントをご紹介していきましょう。

新築一戸建てを建てる土地探し、土地選びに必要な6つのポイント

1.家を建てる土地は幅広く探す

どんな場所が良いか、住みたいと思う町はどこかというイメージをかためましょう。これからの長い人生を過ごす町ですから、子育て世代の方は特に、子供たちが過ごす地域として適しているかということも含めて、十分に検討することが必要です。
いい町だな、と思ったとしても、土地には限りがあります。自分の理想の場所とは、めったに出会えません。
自分の理想通りの完璧な家を建てるのはなかなか難しいものです。自分が思う理想の土地は、なるべく幅広い選択肢の中から探しましょう。

2.そこで暮らすことをイメージして周辺の環境を観察する

周辺の環境についても気を配りましょう。
実際にその町に足を運び、車ではなく、自分の足で歩いてみましょう。
日常の買い物はどこでするか、子供たちが通う学校の場所と道のり、最寄り道へのアクセス、病院や各医院への距離、道路や歩道の広さや行き交う車の多さなどの交通状況、風俗店などが目につくところはないか、景観に問題のある建物や施設が周辺にないか、といったことをひとつずつ確認しましょう。
周囲の環境によっては、人生を左右する住まい選びで失敗してしまうかもしれません。
その町、その土地でこれから家族で暮らすことをしっかりとイメージしましょう。

3.家を建てる土地の法的条件を確かめる

住んでみようと思った町での暮らしをイメージし、気に入った土地を見つけることができたら、実際にそこに思うような新築一戸建てを建てることができるかどうかを調べてみましょう。
すべての土地には、建築基準法や、都市の条例などによって、そこに建てることができる建物が制限されています。どんな家でも建てていいわけではありません。

建蔽率

上空から見下ろした時の建物の面積(庭や物置などは含まれません)を建築面積といいます。土地全体の面積に対して、この建築面積が占める割合が、建蔽率(けんぺいりつ)です。聞いたことがある方も多いと思います。
それぞれの土地は、地域ごとなどで、建築基準法や都市の条例で建蔽率が制限がされています。例えば建蔽率が40%以内と定められている地域では、家の部分の面積は、土地面積の40%以内にしなければなりません。購入して自分の土地になったとしても、好きなように建てることはできないわけです。例えば100坪の土地なら、40坪までの家が最大ということになります。

容積率

また、容積率というものも制限されています。容積率というのは家の床面積です。2階建ての家なら、1階部分の面積と2階部分の面積を足したものになります(ベランダ部分などは2階の面積に含まれますが、屋根部分などは含まれません)。
容積率も、土地に対するパーセンテージが決まっており、例えば80%という制限なら、100坪の土地でも、床面積が80坪を超える建物は建てられないわけです。

斜線制限

建蔽率、容積率では土地を上から見ていましたが、今度は土地を横から見て、土地に面した道路やお隣との境界線、北側の境界から一定の斜線を引き、その斜線を超える建物は建てることができません。この境界線には民法で50cm以上の後退距離が定められています。
この制限によって、家の高さが制限されることになります。地域によってはかなり厳しく制限されており、2階建ての高さを検討し直さなければならないこともあります。

接道方向

また、道路に接していない土地には、家を建てることができません。家を建てる土地には必ず道路が接しています。この、道路が接している方向を接道方向と言います。
厳密にいうと、幅4m以上(一定の区域では6m以上)ある道路に2m以上接していなければ、原則的には、家を建てることができないのです。建物は建てられません。
袋小路の私道を通って入るような土地の場合は、その私道が「道路位置指定」を受けていることが必要になります。その私道の所有権についても調べることが必要です。

その他の制限

地域によっては、農地法や宅地造成等規制法、土地区画整理法、道路法、河川法などの法令や、都道府県・市区町村の条例による制限があります。地方自治体の担当窓口で必ず確認してください。

4.家を建てる土地の地盤を調査する

地盤の歪みがないか、その固さや、地下水までの距離等を調査します。住宅メーカー、住宅工務店、設計事務所などを通して、地盤解析や地盤保証の専門家や専門企業に依頼するのが一般的です。自分で調査作業などを行う必要はありませんが、地盤の状態によっては調査費用がかかることがあります。
新築する家の重さによっては、地盤沈下を起こすこともあり得ます。家を建てた後に地盤沈下で潰れてしまうということは、そんなに珍しい悲劇ではありません。場合によっては、地盤の基礎形状を変えることも考えなくてはならなくなります。
家づくりをする際には必ず地盤をセットにして考える、ということを覚えておきましょう。

5.家を建てる土地の建築条件を確認する

「建築条件付」とは、工事の請負契約について条件が付いている土地をいいます。
土地売買契約とは別に、指定された工事業者と工事請負契約を結ぶことになっているものです。
このような土地を購入する場合は、売買と工事請負を同時に契約するのではなく、住まいの計画内容をかためてから工事請負契約をするようにしましょう。

6.家を建てる土地の生活上重要なポイントを確認する

日当たりや風通しはどうか、住宅前の道路幅は十分か、もしくは交通量に問題はないか、ゴミ置き場の環境や位置はどうか、隣家との距離や窓の位置はどうなっているか……かうした細々としたこともチェックすることが必要です。
例えば、洗濯等をする上で、日当たりが悪いというのは重大な問題になります。
お隣さんとの土地の境界線は、必ず「境界杭」というものがありますので、自分の土地がどこからどこまでかということをそれで明確に把握しましょう。

注文住宅を建てる土地探し、土地選びで失敗しないように、ぜひ私たちにご相談ください! まとめ〜

一生に一度きりだから、いい土地を探したい。でも、どんな風に土地を探したらいいのか、わからないという方も多いと思います。ここに紹介したことをひとつひとつ自分で確認していくのは具体的にどうすればいいのか、途方に暮れてしまう方がほとんどではないでしょうか。

だからといって、不動産業者に任せてしまうのは少々危険です。あまたある不動産業者の中には、「悪い土地を高く売るプロ」のような人もいるのです。

「住めば都」などという無責任な言葉もありますが、注文住宅を建てる土地は、やはり慎重に選びたいものです。
医療の分野でいう「セカンドオピニオン」(一人の医師の意見だけで治療方針を決めるのではなく、別の医師の意見を聞くこと)が、土地選びにも必要なのです。

私たち菅谷工務店では、千葉県、茨城県で新築一戸建てを建てるお施主様の、土地選びに関するご相談にのってきた豊富な経験があります。ぜひ、菅谷工務店にお気軽にご相談ください。私たちの様々な智恵とノウハウを喜んで提供いたします。